Stopy procentowe a kredyty hipoteczne

Istnieje istotne prawdopodobieństwo, imo, że w średnim terminie będziemy mieli w Polsce spory problem na rynku kredytów hipotecznych. Aktualna stopa procentowa jest daleka od oficjalnego poziomu inflacji, powodując że realne stopy procentowe w Polsce są jedne z najniższych na świecie. 8 procentowa inflacja sprawia, że każdy zarabiający w polskim złotym pracuje miesiąc w roku za darmo.

Komunikacja polskiego banku centralnego jest fatalna - jeszcze trzy miesiące temu jego przedstawiciele utrzymywali, że do końca roku, mimo silnych odczytów inflacji, stopy procentowe nie pójdą do góry. Prezes Glapiński określał podnoszenie stóp jako szkolny błąd, a inflację jako przejściowe zjawisko. Kilka dni temu byliśmy świadkiem trzeciej podwyżki z rzędu od tamtego czasu. Już w tym momencie rynek dyskontuje, że będą kolejne na początku 2022 roku. 

Do czego zmierzam - uważam, że każdy kto posiada kredyt hipoteczny na zmiennej stopie procentowej powinien mocno przemyśleć aneksowanie umowy i przejście na stałą stopę. Daje to 5 letnie ubezpieczenie od nieprzewidywalnej polityki naszego banku centralnego, a także przed rozwojem sytuacji makroekonomicznej. I tak moim zdaniem należy to interpretować - wyższa rata jako ubezpieczenie. Biorąc pod uwagę odczyty inflacyjne, stopy powinny być na zdecydowanie wyższych poziomach (historycznie bank centralny starał się nie dopuszczać do ujemnych realnych stóp procentowych). Nie chcę sugerować, że tam dojdą - tego nie wiem. Ale moim zdaniem ta nieco wyższa rata wynikająca ze stałego oprocentowania jest warta 5 lat spokojniejszego snu. A to, że weszliśmy w fazę zacieśniania polityki monetarnej jest już faktem.

Polski rynek kredytów hipotecznych to bomba z opóźnionym zapłonem, ponieważ prawie w całości opiera się na kredytach na zmiennej stopie. Niestety świadomość jak to działa jest niska – dopiero gdy raty zaczną mocniej rosnąć ludzie zaczną się zastanawiać dlaczego tak jest. I być może rozumieć jakiego zobowiązania/ ryzyka się podjęli.

Podsumowanie 2020 roku

Bez wątpienia 2020 rok zostanie zapamiętany przez wszystkich na bardzo długo. Ilość istotnych wydarzeń była zdumiewająca, począwszy od pandemii i jej wpływu na nasze codzienne życie, przez wybory w Polsce i USA, wysoką zmienność na rynkach finansowych (w szczególności w marcu), fale protestów w USA i Europie Zachodniej, ropę po -37 USD za baryłkę, a także działania banków centralnych i bezprecedensowy rozjazd realnej gospodarki i giełdy.

Trading

Od strony tradingu rok 2020 mogę uznać za udany. To co mnie cieszy najbardziej to bardzo skrupulatne podejście do tematu ucinania strat i ochrony kapitału. Dyscyplina, nad którą pracowałem wiele lat, przynosi rezultaty.

W drugiej połowie roku spodziewałem się fali wyprzedaży na rynkach equity (poprzedni wpis), która w głównej mierze miała być podyktowana sytuacją makroekonomiczną oraz paraliżem gospodarek w wyniku zachorowań na koronawirusa oraz lock-down’ów. Tak się nie stało – giełda amerykańska wsparta przez bank centralny oraz pakiety fiskalne okazała się być zbyt silna. I wszystko wskazuje na to, że taki stan rzeczy utrzyma się dopóki nie pojawi się inflacja, którą trzeba będzie zdusić wyższymi stopami procentowymi. Trudno mi sobie wyobrazić, jaki popłoch wśród inwestorów wywoła taka sytuacja.

W minionym roku dość dobrze wykorzystałem zmienność na ropie naftowej, umiejętnie wyczuwając nastroje inwestorów. Długo nie zapomnę transakcji kupna baryłki po 6$, by odsprzedać ją tego samego dnia po 12$. Szaleństwo! Z drugiej strony – na pewno lepiej można było wykorzystać zmienność towarzyszącą marcowej wyprzedaży na rynkach equity, a także wokół wyborów prezydenckich w USA. To były bardzo dobre okresy sprzyjające krótkoterminowym transakcjom. Uważam jednak, że niewykorzystane okazje nie powinny rodzić pretensji, a stanowić jedynie wartość dodaną dla doświadczenia. Na koniec dnia kluczowa jest ochrona kapitału – nowe okazje znów się pojawią. 

Bardzo ciekawym dniem był moment ogłoszenia szczepionki Pfizer. Chwilowa euforia związana z tą wiadomością, poprzedzona bardzo silnymi wzrostami na głównych indeksach amerykańskich, oraz połączona z malejącą niepewnością związaną z wyborami w USA, to był świetny moment na krach. W myśl zasady kupuj plotki – sprzedawaj fakty. Tak się jednak nie stało – popyt był w stanie wybronić kilkudniową wyprzedaż. W mojej opinii był to prawdziwy pokaz siły głównych indeksów.

Trendy

Ważnym aspektem, na który warto moim zdaniem zwrócić uwagę, jest niszczenie przez banki centralne rynku obligacji skarbowych i korporacyjnych. Wysokie wyceny tych pierwszych, a tym samym niskie rentowności powodują, że światowy kapitał szuka nowych, bardziej opłacalnych inwestycji, pompując bańki w innych klasach aktywów. Wsparcie dla obligacji korporacyjnych oznacza z kolei utrzymanie się na rynku tzw. firm zombie, dla których koszt długu jest bliski zeru, co prowadzi do nieefektywności.

Drugim negatywnym skutkiem takiej polityki banków centralnych jest niszczenie klasy średniej i pogłębiające się rozwarstwienie społeczeństw. Obecnie obserwujemy prawie na całym świecie ujemne realne stopy procentowe, które prowadzą do utraty siły nabywczej pieniądza, co uderza w oszczędności. Biedni są coraz biedniejsi, bogaci są coraz bogatsi. 

W 2020 roku można było zaobserwować ciekawą sytuację na rynku metali szlachetnych. W marcu doszło do rozjechania się cen papierowego i fizycznego rynku złota i srebra. Co więcej, przez pewien czas w ogóle nie można było nabyć fizycznego kruszcu. Rynek złota papierowego ustalał pewną cenę metalu, ale nie było metalu w tej cenie. To pokazuje jak szybko, w przypadku globalnego problemu, zamyka się rynek prawdziwego pieniądza. Niestety prędzej czy później taki problem może znów się pojawić – warto być na to przygotowanym zawczasu.

Poniżej wykres statementu w 2020 roku:

Tym samym rozpoczyna się rok 2021. Nowa karta.

Wszystkiego dobrego! 

Autor